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楼市惊现4大事件 释放3大信号!
2017-2-16 8:55:30 来源:凤凰房产 评论(0) 进入房产论坛 点击1186次

    近期,中国楼市有四大事件最为引人瞩目。

  01

  第1件事:房贷利率进入九折时代

  九折!这是春节后北京各银行全面调整后的首套房利率,8.5折无处寻。随后,天津、青岛、广州、重庆等20个城市纷纷向北京看齐。

  北京、上海、深圳,房价最高的3座城市,其房贷利率在这个初春集体率先告别八五折迈入九折时代。

  换了新市长的首都,在房价调控上充当急先锋,甚至打破了18年的常规,从本月开始执行二套房贷款期限最长不得超过25年,30年期限从此成历史。

  限贷限购后继续加码。虽然将30年调为25年,对能购买2套房的北京居民来说,基本是隔靴搔痒,但期间不断释放的信号却不可忽视:为了控房价,延续18年的规定都能打破,没有最狠,只有更狠。

  房贷利率为什么上调?杠杆牛的危机?

  在加息周期下,高杠杆和利率敏感性部门将受到较大冲击,比如债市、房地产、房地产链上的周期性行业、航空等。对于本轮牛市而言,利率的回升对楼市的冲击将比以往更加显著。

  从2013年开始大陆居民买房的杠杆比例明显上升,并且从2015年下半年开始加速上升,目前的杠杆比例已经接近50%的历史高点,楼市销售的火爆完全是由于加杠杆导致的。

  另一方面,人口结构也意味着杠杆牛市难以为继。从人口结构来看,年轻人的加杠杆能力是最强的,当人口结构趋向于老龄化时,加杠杆的能力将会下滑,也就无法继续支撑房地产的销售和房价了。而中国目前已经过了抚养比的拐点,人口结构将逐渐恶化,2016年的加杠杆游戏难以持续下去。

  02

  第2件事:私募基金禁投16城市房产项目

  2月13日,中国证券投资基金业协会发布文件,禁止私募基金投资房价上涨较快的的城市的普通住宅项目,北京、上海。

  没有买卖,就没有杀害。

  而在一线楼市,现在是没有投资,就没有买卖;没有买卖,就没有伤害。

  不仅要限制需求端,供给端也要卡住,遂成一线城市楼市的“冻结”状态。

  03

  第3件事:“房地产税要来了”风传。

  2月12日前后,一则《房地产税快来了!2017年房价终于要跌了?》在网络流传。

  然而,有点遗憾,其实,这不过是又一个不知从哪家媒体开始掀起的标题党的恶作剧。

  事件的源头,是1月12日中共中央办公厅、国务院办公厅印发了《关于创新政府配置资源方式的指导意见》,意见称:“支持各地区在房地产税等方面的探索”。

  仅仅是中央对地方探索的表态支持,有人便煞有介事地惊呼:“房地产税快来了!”

  按照中国改革的经验:地方先试点,中央再立法,中央开年即为地方探索打了强心剂,房地产税的推出固然可能加快。不过,今年本届人大任期将结束,房地产税的诸多争议尚未共识,今年立法通过房地产税得可能性就显得很低了。

  立法通过房地产税的事儿,估计得抛给下一届人大了。请加油!

  “房地产税快来了”的说法之所以在坊间流传,某种程度上,也反映在严格调控的阴云下,市场和房企对政策加码的担忧。

  04

  第4件事:“房贷利息抵税”引热议

  点燃这把火的是《人民日报》。

  2月13日,《人民日报》的一篇《财税改革,今年有啥大动作?》报道种,援引专家观点称,“下一步,可适当增加专项附加扣除项目,比如首套房贷利息等支出,以此降低中低收入群体税负。”

  无确定时间表,无具体步骤。但是,“首套房贷利息抵扣个税”的消息却蹿升为热点,尤其对年轻房奴来说,无异是天上掉馅饼。

  有人为他们算了笔账:

  如果向银行贷款为200万元,30年,以等额本息方式还款,按照目前贷款基准利率计算,月均还款10614.53万元,其中约5060元是利息。

  假设购房者税前月收入为1.5万元,按照个税政策(未扣除三险一金),应纳税1870元。

  如果“首套房贷利息抵扣个税”政策落地,贷款利息支出(5060元)可以作为税前抵扣项,那么个人所得税的收入部分则为9940元(15000-5060),那么只要应该纳税733元,比之前少了1137元。这样一来,一年足足省了13644元。

  这个礼包,乍看起来有点大。不过至少面临3个问题:

  1. 买房人占大便宜了,没买房的肯定会闹意见。

  2. 现在大城市限购限贷,“房贷利息抵税”则会刺激买房,政策显然左右互博,到时候政策怎么协调?

  3.这个假设其实有点勉强,不具备普遍参考性。税前月收入为1.5万元的人能贷到200万元吗?

  我们不排除将来会推出“房贷利息抵税”,但在目前环境下,仅停留在专家的设想中。

  就像《人民日报》所说的那样,也只是援引专家观点,仅此而已。

  此外,别忘了,“房贷利息抵税”的出发点,是为了降低中低收入群体负担。中低收入群体很难在北上深买房,国家现在也不鼓励,相反,三四线城市的房子库存很多,那才是政府扶持和国家鼓励的重点。假如“房贷利息抵税”最近3年落地,那么第1站很可能在三、四线城市。

  一年之计在于春。

  回过头来,看开年中国楼市发生的这4件怪事:

  1. 上升的房贷利率

  2. 私募基金禁投16个城市地产

  3.“房地产税”传闻

  4.“房贷利息抵税”

  两条新规(“上调房贷利率”与“私募基金禁投地产”)都与限购城市相关,与去年国庆以来的收紧措施一脉相承。

  而《房地产税快来了!2017年房价终于要跌了?》的噱头新闻,则显示出在当下无形之手和有形之手的博弈中,气氛紧张,结局悬念,是否出现压死骆驼的最后一根稻草,让人遐想。

  总之,林林总总,拼凑而成的,是一幅“有形之手持续加码,高位房价动弹不得”的画面。

  不过,敏感的人会发现,这并不是完整的故事。

  去年12月的中央经济工作会议上,关于楼市,除了要求“抑制房地产泡沫”外,还有那么一句:“重点解决三四线城市房地产库存过多问题”。

  其实这是双线:一条是要稳住一线房价;另一条是解决三四线城市房地产库存,也是今年的重点。

  关于三四线城市,这里有3大信号再释放出来:

  信号1:房产网站访问量提高

  黄冈访问量上涨122%;梅州上涨108%;宿州上涨99%;安庆、宿迁上涨87%。其他上涨城市还有广安、六安、揭阳、遂宁、南充等。

  某大型房产网站将春节期间的日均访问量同节前进行对比,结果发现,访问量增幅排名前五的城市均为三线,相反,北上广深访问量降幅明显,与成交量遇冷等不谋而合。

  春节期间人员返乡是一大影响因素,但是三线城市访问量激增在以往真是罕见。

  访问量的数据异动,与该平台的一项调查结果相符:“现居住一线、重点二线城市的人群对于三线城市住房均有强大购买欲望。”

  信号2:三四线城市的房价数据回暖

  统计局的最新数据显示,2016年12月一线和二线城市的房价多数微跌。

  大部分典型的三四线城市,如唐山、温州、泉州、宜昌,房价在微涨。

  一二线回落,三四线反弹,房价跷跷板无疑正在悄然往反方向摆动。

  1月份,碧桂园销售大涨288.8%,超万科恒大,成全国房企冠军。为什么数据这么好?因为,扬州、惠州、蚌埠等中小城市是碧桂园的主战场。年初业绩爆发,它得益于三四线楼市的回温。

  信号3:信贷倾向三四线城市

  去年新增房地产贷款5.7万亿元,增幅57.9%,井喷的房贷助推一二线楼市疯涨;而限购限贷潮之后,2017年信贷资源向三四线城市倾斜。

  中国指数研究院近期发表报告认为,2016年一二线热点城市新增贷款比重较高,2017年需求没那么大,信贷资源将结构性调整,趋于三四线城市倾斜。

  从资金、政策再到社会意愿,开年种种迹象显示,2017年,很有可能是三四线城市房地产比一二线更暖和。

  当然,是否在三四线楼市投资买房,还请各位读者在综合考虑了“自主还是投资”“升值空间”“自身家庭承受能力”等多个因素后,再出手。

  为啥不敢让房价暴跌?因为房子没了,还得欠银行钱!

  未来,新房市场不排除少数开发商基于资金压力而让价走量,二手房市场亦可能出现一些坐拥多套住房的投机客降价出逃的行为。

  房价跌了,不管你能不能按时还贷,银行都有权收走你家房。房产贬值,银行要你补足抵押!

  以一个香港的购房者为例,故事是酱紫的:

  “1997年的时候我买了一套价值742万港元的房子,从银行贷了667.8万港元,可这间住宅到2003年就只值250万港元了。”在香港一家律师行工作的赵先生,最终由于无法拿出更多现金来弥补抵押品的价值不足,不仅房子被银行无情收走,而且还欠下银行200多万港元。

  明明保证月供按时交给银行,银行没有实际损失,没有违约呀。

  但危险的种子就是这样被埋下的。需要明白:贷款合同的违约条款里,可不仅仅包括不按时还款,还包括抵押物价值减少。

  《银行房屋按揭贷款合同范本》显示:

  “抵押期间由于乙方(购房人)的过错或其他原因造成抵押物的价值减少的,乙方应在30日内向甲方(银行)提供与减少的价值相当的担保。否则,甲方有权要求乙方提前清偿相当于抵押物价值减少部分的本、息。

  如果乙方既不提供价值相当的担保又不提前清偿等值的贷款本、息,甲方有权宣布贷款提前到期,要求乙方提前清偿全部贷款本、息。”

  房价腰斩,房没了还惹一身债!

  现在,朋友们知道房价暴跌为啥可怕了吧。已经贷款买房的朋友,快去把合同找出来,看看是怎么约定抵押物价值不足的。

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